Haus gekauft oder geerbt? Diese gesetzlichen Sanierungspflichten gelten 2026
Haus gekauft oder geerbt? Diese gesetzlichen Sanierungspflichten gelten 2026
Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele junge Familien und Immobilienkäufer der größte Meilenstein im Leben. Doch nach dem Einzug folgt oft die Ernüchterung im Paragrafen-Dschungel. Wer heute in Deutschland eine Bestandsimmobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt nicht nur Schlüssel und Grundbuch, sondern auch gesetzliche Pflichten.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) nimmt neue Eigentümer unbarmherzig in die Pflicht. Wer die gesetzlichen Fristen ignoriert, riskierte teure Bußgelder.
Hier erfahren Sie im Überblick, was Sie innerhalb der 2-Jahres-Frist anpacken müssen – und wie Sie dabei sogar Geld sparen.
Die 3 Pflichten nach dem Eigentümerwechsel
Es gibt in Deutschland keine Pflicht, ein altes Haus sofort komplett in ein Passivhaus zu verwandeln. Der Gesetzgeber schreibt jedoch drei konkrete energetische Nachrüstungen vor, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Einzug erledigt sein müssen:
1. Die Heizung: Aus für den 30-Jahre-Oldtimer
Ist im Haus ein Standard- oder Konstanttemperaturkessel verbaut, der älter als 30 Jahre ist? Dann muss dieser ausgetauscht werden.
Ausnahme: Moderne Niedertemperatur- und Brennwertkessel dürfen in der Regel weiterlaufen, solange sie die Messwerte einhalten. Dennoch lohnt sich oft ein Blick in den Keller, denn alte Heizungen sind echte Geldverbrenner.
2. Das Dach oder die oberste Geschossdecke dämmen
Wärme steigt nach oben. Wenn das Dach oder die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen nicht gedämmt ist, geht enorm viel Energie verloren. Das Gesetz schreibt vor, dass dieser Bereich einen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von maximal 0,24 W/m²K aufweisen darf. Eine einfache Dämmung der obersten Decke reicht oft schon aus, um die Pflicht kostengünstig zu erfüllen.
3. Rohre im kalten Keller isolieren
Ein oft unterschätzter Punkt: Wärmeführende Rohre von Heizung und Warmwasser, die durch unbeheizte Räume (wie den Keller) führen, müssen nachträglich gedämmt werden. Dies ist die günstigste Maßnahme mit dem schnellsten Spar-Effekt.
Achtung bei Teil-Sanierungen: Die 10-Prozent-Regel
Planen Sie ohnehin, die Fassade neu zu verputzen oder alte Fenster auszutauschen? Dann greift eine wichtige Zusatzregel: Sobald Sie mehr als 10 Prozent eines Außenbauteils verändern, müssen Sie dieses Bauteil komplett nach den strengen energetischen Vorgaben des Gesetzes dämmen. Ein einfacher, neuer Anstrich zählt nicht dazu – schlagen Sie aber den Putz ab, sind Sie voll in der Sanierungspflicht.
Was passiert bei Missachtung?
Die Frist von zwei Jahren läuft ab dem Tag, an dem Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden (bzw. beim Erbe ab dem Erbfall). Wer die Maßnahmen verschleppt oder ignoriert, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Es drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.
Der smarte Weg für Familien: Erst beraten, dann sanieren
Die gute Nachricht: Sie müssen diesen Weg nicht alleine gehen – und Sie sollten es auch nicht. Wer einfach blind drauf los saniert, verschenkt oft tausende Euro an staatlichen Fördermitteln.
Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) schlagen Sie drei Fliegen mit einer Klappe:
Sie erfahren genau, welche Maßnahmen an Ihrem Haus am dringendsten sind.
Sie erhalten eine verlässliche Kostenübersicht, die perfekt zu Ihrem Familienbudget passt.
Sie sichern sich durch die Fachplanung den Zugang zu den maximalen staatlichen Zuschüssen (z.B. über die BEG-Förderung).
Effizienz weiter gedacht: Planen Sie die Zukunft Ihres Zuhauses von Anfang an wirtschaftlich und nachhaltig.
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